Airbnb στην Αθήνα: Άνθρακες ο θησαυρός;

Google+ Pinterest LinkedIn Tumblr +

του John D. Pappas

Συγγραφέα, νομικού-οικονομολόγου με μεταπτυχιακή/επαγγελματική ειδίκευση στην Οικονομετρία και τα Διεθνή Χρηματοοικονομικά

Καλά νέα για ενοικιαστές διαμερισμάτων και ξενοδόχους στην Αθήνα: Η αγορά Airbnb«ξεφουσκώνει». Κατά συνακολουθία, όλο και περισσότερα διαμερίσματα στην πρωτεύουσα εγκαταλείπουν την συγκυριακή αγορά βραχυχρονίων μισθώσεων και επιστρέφουν, οριστικά πλέον, στην παραδοσιακή αγορά μακροχρονίων μισθώσεων εις άγραν νοικοκυραίων ενοικιαστών.

Η Airbnb ξεφουσκώνει στην Αθήνα

Στην αγορά Airbnb στην Αθήνα το 2017-2019, είχαν δεσμευθεί χιλιάδες διαμερίσματα, προς ευκαιριακή κερδοσκοπική φιλοξενία ξένων τουριστών, με αποτέλεσμα να μειωθεί η προσφορά διαμερισμάτων σε μακροχρόνιους εντόπιους ενοικιαστές και οι τιμές των ενοικίων να πάρουν την ανιούσα (π.χ. από 52% στα Εξάρχεια μέχρι 104% στο Κουκάκι-Μακρυγιάννη στην τετραετία 2016-2019), μετά την κατάρρευσή τους κατά 40% στη μνημονιακή πενταετία 2011-2015. Φαινόμενα εξώσεων ενοικιαστών ή πιέσεών τους από ιδιοκτήτες διαμερισματούχους για δραστική αύξηση ενοικίου, αποτέλεσαν σύνηθες φαινόμενο στην Αθήνα από το 2017.

Επί πλέον, πολλά ξενοδοχεία υπέστησαν αθέμιτο ανταγωνισμό από το «εκρηκτικό» φαινόμενο-μόδα της Airbnb κατά τα τελευταία χρόνια. Ενδεικτικά, στην περίοδο 2015-2019 στην Αθήνα, τα επίπεδα πληρότητος σε ξενοδοχεία 4 αστέρων μειώθηκαν κατά 2,4% ενώ οι τιμές δωματίων αυξήθηκαν μόλις κατά 1,2%, παρότι οι διεθνείς αεροπορικές αφίξεις στην Αθήνα υπερδιπλασιάσθηκαν το 2012-2019 (από 2,5 εκατομ. το 2012 σε 5,7 εκατομ. το 2019) και παρότι μάλιστα το 2019 οι αφίξεις αυξήθηκαν κατά 11,6% (από 5,1 εκατομ. το 2018 σε 5,7 εκατομ. το 2019). Εντούτοις τον Οκτώβριο 2019, «καταγράφηκε μείωσητιμώνστην Αθήνα σε όλες τις κατηγορίες ξενοδοχείων, εξαιρώντας την κατηγορία 3 Αστέρων, την ώρα που σημειώθηκε αύξηση σε όλες τις κατηγορίες ξενοδοχείων στη Βαρκελώνη, στην Κωνσταντινούπολη και στη Ρώμη». Ο λόγος που οι πληρότητες και οι τιμές των ξενοδοχείων «σέρνονταν» ή και ενίοτε μειώνονταν κατά τα τελευταία τρία χρόνια, ενώ αυξάνονταν δραστικά οι αφίξεις ξένων τουριστών στην Αθήνα, αποδίδεται εν μέρει μεν στην αύξηση (24%) του συνολικού αριθμού δωματίων σε ξενοδοχεία 4 αστέρων το 2015-2019, εν μέρει δε στον ανταγωνισμό από πλατφόρμες βραχυχρονίων μισθώσεων, που αποσπούσαν όλο και μεγαλύτερο μερίδιο από την αγορά φιλοξενίας.

CHRIS BABCOCK VIA GETTY IMAGES

Εντούτοις, τα «χειρότερα» αποτελούν πλέον παρελθόν για ενοικιαστές και ξενοδόχους, εν όψει της εξελισσομένης ωρίμανσης της αγοράς διαμοιρασμού στην Αθήνα, όπου φαίνεται πλέον ότι η Airbnb, η παγκόσμια διαδικτυακή «ατμομηχανή» των βραχυχρονίων μισθώσεων, «χάνει ατμό»: Σύμφωνα με την AirDNA, η εποχιακώς προσαρμοσμένη (seasonablyadjusted) προσοδοφορία των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης (AirDNAIndex) στην Αθήναμειώθηκε κατά -5,2% τον Οκτώβριο 2019. Ήδη δε από τον Μάιο 2019, όπως επισημάνθηκε και από ελληνικά ΜΜΕ, παρατηρήθηκε μείωση της μέσης πληρότητας κατά -3% (από 67,7% τον Μάιο 2018 σε 65,9% τον Μάιο 2019), των μέσων ημερησίων εσόδων ανά κατάλυμα (RevPAR) κατά -9% (από € 50 τον Μάιο 2018 σε € 45,5 τον Μάιο 2019), και της μέσης τιμής/διανυκτέρευση (ADR) κατά -7% (από € 74 τον Μάιο 2018 σε € 69 τον Μάιο 2019) για τέτοια καταλύματα στην Αθήνα.

Επί πλέον, σύμφωνα την AirDNA, η ετήσια τάση αύξησης (yearonyearincrease) των προσφερομένων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα άρχισε να επιβραδύνεται από το δεύτερο τρίμηνο του 2018 (από 57% στο πρώτο τρίμηνο του 2018 σε 44% στο δεύτερο τρίμηνο του 2018) και, μετά από μια ακάθεκτη καθοδική πορεία, «κτύπησε κόκκινο» (-3%) για πρώτη φορά τον Ιανουάριο 2020 (Διάγραμμα 1, κόκκινη γραμμή).

 

Η Airbnb ξεφουσκώνει στην Ευρώπη

Η μείωση της προσοδοφορίας βραχυχρονίων μισθώσεων δεν προσιδιάζει μόνον στην Αθήνα αλλά πλέον αποτελεί ευρύτερο φαινόμενο στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Σύμφωνα με τηνAirDNA, η εποχιακώς προσαρμοσμένη (seasonablyadjusted) προσοδοφορία των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην ΕΕ (EUAirDNAIndex) μειώθηκε από το καλοκαίρι του 2019 επί τέσσερεις συναπτούς μήνες, ήτοι Ιούλιο (-8,9%), Αύγουστο (-4,2%), Σεπτέμβριο (-3,0%) και Οκτώβριο (-10,6%), όπως απεικονίζεται στο Διάγραμμα 2 (κόκκινη γραμμή). 

Ειδικότερα, τον Οκτώβριο 2019 η εν λόγω προσοδοφορία μειώθηκε στις περισσότερες πόλεις (70%) της Ευρωπαϊκής Ένωσης, όπως π.χ. Βαρσοβία (-18%), Εδιμβούργο (-9,6%), Βουδαπέστη (-8,3%), Βαρκελώνη (-5,6%), Μόναχο (-4,9%), Λισαβώνα (-3,9%), Βιέννη (-3,1%), Πράγα (-1,5%), Μαδρίτη (-0,9%), Λονδίνο (-0,9%) και Βερολίνο (-0,5%), ενώ αυξήθηκε σε συγκριτικά λιγότερες πρωτεύουσες (30%), όπως π.χ. Παρίσι (+9,0%), Κοπεγχάγη (+8,8%), Δουβλίνο (+7,4%), Άμστερνταμ (+7,3%), Μιλάνο (+6,2%), Στοκχόλμη (+1,4%) και Βρυξέλες (+0,1%), παρέμεινε δε στάσιμη στη Ρώμη (0%). Αλλά και ευρύτερα στην Ευρώπη, εκτός Ε.Ε., σημειώθηκαν σημαντικές μειώσεις της προσοδοφορίας, όπως π.χ. σε Μόσχα (-20,5%), Κωνσταντινούπολη (-15,7%) και Κίεβο (-10,7%) κατά τον ίδιο μήνα.

Όπως και στην περίπτωση της Αθήνας, η ετήσια τάση αύξησης της μέσης προσοδοφορίας βραχυχρονίων μισθώσεων στην Ε.Ε. άρχισε να επιβραδύνεται από το πρώτο τρίμηνο του 2018 (από 51,8% τον Ιανουάριο 2018 σε 33,4% τον Φεβρουάριο 2018) και, μετά από μια κυμαινομένη καθοδική πορεία, «κτύπησε κόκκινο» (-5,2%) για πρώτη φορά τον Ιανουάριο του 2019 (Διάγραμμα 2, κόκκινη γραμμή). 

«Κερδισμένοι» και «χαμένοι» της Airbnb στην Αθήνα

Σε αυτό το πλαίσιο, το κερδοσκοπικό «πάρτυ» των «μικροεχόντων & μικροκατεχόντων» (διαμερισματούχων) στην αγορά βραχυχρονίων μισθώσεων στην Αθήνα φαίνεται ότι τελείωσε. Παρά τις (μάταιες) προσδοκίες χιλιάδων ιδιοκτητών που επένδυσαν χιλιάδες ή και δεκάδες χιλιάδων ευρώ ανά διαμέρισμα για να το ανακαινίσουν και το προσφέρουν στην αγορά βραχυχρονίων μισθώσεων στην Αθήνα, οι περισσότεροι από αυτούς «μπήκαν μέσα» και ήδη μετρούν τις ζημίες τους από την μάλλον αρνητική εμπειρία τους με την Airbnb στην Αθήνα. Συγκεκριμένα, όπως συμβαίνει σε πολλές οικονομικές δραστηριότητες, έτσι και στην αγορά διαμοιρασμού συνυπάρχουν «κερδισμένοι» και «χαμένοι». Κατά το τέλος 2019, σύμφωνα με την InsideAirbnb, από τις 9.122 ενεργές καταχωρίσεις στην Airbnb, οι 8.012(87,8%) αφορούσαν σε προσφορές διαμερισμάτων προς βραχυχρόνια μίσθωση. Εξ αυτών δε των (8.012) καταχωρίσεων, οι 4.144 (51,7%) απέφεραν μέσο εισόδημα € 833/μήνα ανά διαμέρισμα σε φαινομενικά «κερδισμένους» της Airbnb. Όμως οι υπόλοιπες 3.869καταχωρίσεις (48,37%) απέφεραν μέσο εισόδημα μόλις € 158/μήνα ανά διαμέρισμα, σε προφανώς «χαμένους» της Airbnb, δηλαδή μέσο εισόδημα κατά πολύ χαμηλότερο από όσο θα απέφερε κάθε τέτοιο διαμέρισμα εάν εξεμισθώνετο σε μακροχρόνιους μισθωτές.

Διλήμματα «κερδισμένων» της Airbnb

Ακόμη όμως και πολλά από τα (4.144) διαμερίσματα των φαινομενικά «κερδισμένων» τηςAirbnb στην Αθήνα, με συγκριτικά μεγάλο μέσο εισόδημα (€ 833/μήνα ανά διαμέρισμα), έχουν ήδη καταστεί προβληματικά ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, για λόγους νομικούς και οικονομολογικούς:

1. Νομολογία. Όπως αναλύθηκε σε προηγούμενη δημοσίευσή μας (Huffpost, 27-1-2020), η διαμορφουμένη νομολογία επί του θέματος εξαναγκάζει πλέον ακόμα και πολλούς διαμερισματούχους που ανήκουν στην κατηγορία των «κερδισμένων» (51,7%) της Airbnb στην Αθήνα, να επανατοποθετηθούν στην αγορά και να επαναδιαθέσουν την ιδιοκτησία τους στην αγορά μακροχρονίων μισθώσεων, είτε εις συμμόρφωσή τους με τον ανά περίπτωση Κανονισμό της πολυκατοικίας, είτε διότι δεν απολαύουν της ανοχής όλων των άλλων ιδιοκτητών της πολυκατοικίας, ειδικά μάλιστα σε περιπτώσεις όπου η δραστηριότητά τους επηρεάζει αρνητικά την αγοραία αξία και συνακολούθως την τιμή μακροχρόνιας εκμίσθωσης των άλλων διαμερισμάτων της πολυκατοικίας.

2. Οικονομολογική κοστολόγηση. Επί πλέον, όλο και περισσότεροι εκ των φαινομενικά «κερδισμένων» διαμερισματούχων στην Αθήνα και σε άλλες πόλεις της Ελλάδος—οι περισσότεροι με μάλλον ελλιπή θεωρητική οικονομολογική κατάρτιση—πήραν μολύβι και χαρτί στο τέλος του χρόνου (2019), προς στοιχειώδη λογιστική αποτίμηση της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας στην αγορά βραχυχρονίων μισθώσεων, και μαθαίνουν πλέον βιωματικά την έννοια της αρχής «ό,τι (λογιστικά) γυαλίζει δεν είναι (οικονομολογικά) χρυσός». Ειδικότερα, κατά την αποτίμηση των κερδών τους από βραχυχρόνιες μισθώσεις εκάστου διαμερίσματος, οι εν λόγω διαμερισματούχοι αρχίζουν πλέον να συνυπολογίζουν (α) το κόστος εναλλακτικών ευκαιριών (opportunitycost) ανά έτος, ήτοι το ενοίκιο που θα εισέπρατταν από μακροχρόνια εκμίσθωση του διαμερίσματος, επί την πιθανότητα να εξεύρισκαν μακροχρόνιο εκμισθωτή κατ′ αυτό το έτος, και επίσης επί την πιθανότητα να εισέπρατταν κανονικά το ενοίκιο, (β) το κόστος εργασίας (laborcost), ειδικά όσοι από αυτούς δεν ανέθεσαν σε εξειδικευμένη εταιρεία την διαχείριση του διαμερίσματος (προς 15-20% επί των εσόδων), αλλά απασχολούνται οι ίδιοι με την αξιοποίησή του (καταχώριση, προώθηση, επικοινωνία με ενδιαφερομένους τουρίστες, κρατήσεις, υποδοχή αφικνουμένων, παράδοση/παραλαβή κλειδιών, καθαρισμός διαμερίσματος και κλινοσκεπασμάτων, κ.τ.λ.), (γ) αποσβέσεις συναφών επενδύσεων (για ανακαίνιση, επίπλωση, εξοπλισμό και επισκευές του διαμερίσματος), (δ) λογαριασμούς ΔΕΚΟ και κοινοχρήστων (που άλλως θα εξοφλούντο από μακροχρόνιο μισθωτή) κ.τ.λ. Επί παραδείγματι, σύμφωνα με την InsideAirbnb, πολλοί εκ των φαινομενικώς «κερδισμένων» ιδιοκτητών των (169) διαμερισμάτων της αγοράς διαμοιρασμού τουριστικών καταλυμάτων στο Πεδίον Άρεως και των Αμπελοκήπων, όπου τα μέσα έσοδά τους ανά διαμέρισμα είναι € 541/μήνα και € 554/μήνα αντίστοιχα από βραχυχρόνιες μισθώσεις Airbnb, ήτοι λιγότερα από € 400/μήνα καθαρά κατά μέσο όρο εάν συνυπολογισθούν τα ανωτέρω κόστη (β)-(δ), που αναλογούν σε 25% – 30% των εσόδων, διαπιστώνουν ότι μάλλον τους συμφέρει τελικά να επανατοποθετήσουν το διαμέρισμά τους στην παραδοσιακή αγορά μακροχρονίων μισθώσεων προς € 400-500/μήνα, σταθερά και διασφαλισμένα «βρέξει-χιονίσει» και χωρίς περαιτέρω προσωπική τους ενασχόληση ή δικές τους επενδύσεις στο ακίνητό τους—δεδομένου μάλιστα ότι έτσι θα ηρεμήσουν επί τέλους προσωπικά οι ίδιοι, θα ησυχάσουν οι άλλοι ένοικοι της πολυκατοικίας, και δεν θα «ταλαιπωρείται» ασκόπως το διαμέρισμα, η Ελληνική Δικαιοσύνη, και η… τσέπη τους.

Μόδα ήταν που πέρασε

Επομένως, το φαινόμενο (ή μόδα) της ανεξέλεγκτης ή και άναρχης προσφοράς διαμερισμάτων ως τουριστικών καταλυμάτων στην Αθήνα, δεν προβλέπεται να έχει συνέχεια κατά το 2020, τουλάχιστον όχι με την σαρωτική δυναμική των ετών 2016-2019. Αυτήν την πραγματικότητα την διέβλεψε και συνόψισε πριν από ένα χρόνο, στα μέσα Ιανουαρίου 2019, ο Κώστας Γεωργάκος, Πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών Ακινήτων, σε συνέντευξή του στον ραδιοφωνικό σταθμό Αθηναϊκό Πρακτορείο Ειδήσεων – Μακεδονικό Πρακτορείο Ειδήσεων «Πρακτορείο 104,9 FM», επί λέξει ως εξής: “Είμαστε πολύ κοντά στην κορύφωση αυτής της ευκαιρίας [βραχυχρόνιας μίσθωσης]. Σύντομα πιστεύω ότι θα μετακινηθούμε στην άλλη πλευρά του νομίσματος και τα ακίνητα αυτά θα φεύγουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση και θα πηγαίνουν στην παραδοσιακή.” Προσέθεσε δε ότι, παρά τις εκτιμήσεις αναλυτών για επικείμενη κάμψη της αγοράς Airbnb στην Αθήνα και την Θεσσαλονίκη, πολλοί διαμερισματούχοι εξακολουθούν ακόμη (αλλά όχι για πολύ) να έχουν προσδοκίες για αυξημένο εισόδημα, καθώς οι περισσότεροι “βλέπουν μια ευκαιρία στη βραχυχρόνια μίσθωση” μη έχοντες επαρκώς κατά νου την αρχή “ό,τι γυαλίζει δεν είναι χρυσός” και μη εκτιμήσαντες εγκαίρως τα χαρακτηριστικά «φούσκας» της πανελλαδικής αγοράς βραχυχρονίων μισθώσεων, ήτοι ότι “από τις 2.000 πριν μερικά χρόνια [σ.σ. καταλύματα καταχωριζόμενα σε πλατφόρμες διαμοιρασμού], πήγαν στις 10.000, και τα τελευταία δύο χρόνια μεταπηδήσαμε στις 129.000”.

Ωρίμανση της αγοράς Airbnb στην Αθήνα

Συγκεφαλαιωτικά, από αναλυτική άποψη, το διχοτομικό στατιστικό μοντέλο μεταξύ «κερδισμένων» (52%) και «χαμένων» (48%) στην αγορά βραχυχρονίων μισθώσεων στην Αθήνα, είναι πρακτικά χρήσιμο διότι αναδεικνύει τάσεις ωρίμανσης της αγοράς διαμοιρασμού στην Αθήνα, στο γενικότερο μάλιστα πλαίσιο της τάσης μείωσης (εδώ και διετία) της προσοδοφορίας των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ευρώπη(Διάγραμμα 2).

.

Η μη-αναστρέψιμη δυναμική μείωσης της προσφοράς καταλυμάτων προς βραχυχρόνια μίσθωση στην Αθήνα (Διάγραμμα 1)

.

προέρχεται (α) άμεσα από τα διαμερίσματα των «χαμένων» της αγοράς διαμοιρασμού στην Αθήνα, τα οποία επαναδιατίθενται, όλο και περισσότερα, προς μακροχρόνια μίσθωση, (β)έμμεσα από διαμερισματούχους που δεν είχαν καταχωρίσει το διαμέρισμά τους σε πλατφόρμες βραχυχρονίων μισθώσεων—Airbnb, Agoda, Booking, Expedia, Homeaway,Tripadvisor κ.τ.λ.—παρότι προβληματίζοντο προς αξιοποίησή του σε βάση βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά βλέποντες τις σχετικά χαμηλές ετήσιες αποδόσεις των «χαμένων» της αγοράς διαμοιρασμού στην Αθήνα, έχουν σχηματίσει πλέον την εύλογη εντύπωση ότι τους συμφέρει να αξιοποιούν την ιδιοκτησία τους κατά παραδοσιακό τρόπο, σε βάση μάλλον μακροχρόνιας παρά βραχυχρόνιας μίσθωσης, και (γ) επίσης από ένα σημαντικό ποσοστό των διαμερισμάτων πολλών φαινομενικώς «κερδισμένων» της αγοράς διαμοιρασμού, που επανατοποθετούνται στην αγορά ενοικιάσεως κατοικιών για λόγους είτε νομικούς είτε οικονομολογικούς. Αυτή η ωρίμανση (ξεκαθάρισμα) της αγοράς βραχυχρονίων μισθώσεων στην Αθήνα, θα ωφελήσει τους περισσότερους από τους εμπλεκομένους, ήτοι:

(α) Ενοικιαστές. Οι παραδοσιακοί εντόπιοι ενοικιαστές θα έχουν περισσότερες επιλογές διαμερισμάτων, προσφερομένων μάλιστα σε χαμηλότερο ενοίκιο κατά μ.ο. λόγω αύξησης της προσφοράς διαμερισμάτων προς μακροχρόνια εκμίσθωση—υπό την βασική προϋπόθεση βέβαια ότι θα συνεχισθεί η από το 2018 ανάκαμψη του κατασκευαστικού κλάδου νεόδμητων κατοικιών και ότι προς τούτο το τραπεζικό σύστημα θα επαναλειτουργήσει πλήρως όσον αφορά σε νέα στεγαστικά δάνεια σε νοικοκυριά (προκειμένου να μην ασκείται ανοδική πίεση στη ζήτηση διαμερισμάτων προς μακροχρόνια μίσθωση λόγω δυσλειτουργίας του τραπεζικού συστήματος).

(β) «Xαμένοι» της Airbnb. Οι «χαμένοι» (48%) αυτής της αγοράς, επανατοποθετούντες τα (3.869) διαμερίσματά τους στην παραδοσιακή αγορά μακροχρονίων μισθώσεων θα προσπορισθούν μεγαλύτερο ετήσιο εισόδημα από την περιουσία τους—προφανώς πολύ περισσότερο από τον μίζερο μ.ο. € 158/μήνα.

(γ) Λογιστικώς «κερδισμένοι» της Airbnb. Πολλοί εκ των «κερδισμένων» (52%) αυτής της αγοράς, ήτοι εκείνοι που νόμισαν αρχικά ότι πραγματοποιούσαν (λογιστικά) κέρδη, αλλά εκ των υστέρων διεπίστωσαν ότι υφίσταντο (οικονομολογικές) ζημίες, θα επανακτήσουν τον έλεγχο του εργασιακού τους χρόνου—δηλαδή θα σταματήσουν να εργάζονται «δωρεάν», ενίοτε μάλιστα επί 24ώρου βάσεως, προς αξιοποίηση της ιδιοκτησίας τους δια βραχυχρονίων μισθώσεων—και θα απαλλαγούν από τους κινδύνους δικαστικής εμπλοκής τους με άλλους ενοίκους, επανατοποθετώντας την ιδιοκτησία τους στις ράγες της νομικοοικονομικής «κανονικότητος» των παραδοσιακών μακροχρονίων εκμισθώσεων.

(δ) Οικονομολογικώς «κερδισμένοι» της Airbnb. Οι ουσιαστικά «κερδισμένοι» αυτής της αγοράς (ένα υποσύνολο του 52%), ήτοι εκείνοι που πραγματοποιούν ουσιαστικά (οικονομολογικά) κέρδη και ταυτόχρονα είναι ιδιοκτήτες ολοκλήρου οικοδομήματος, ή τουλάχιστον καλύπτονται νομικά από την υφισταμένη νομολογία, θα δούν τα κέρδη τους να αυξάνονται έτι περαιτέρω, αφού θα αντιμετωπίζουν όλο και μειούμενο ανταγωνισμό από εναλλακτικά (φθηνότερα) καταλύματα, καθώς χιλιάδες διαμερίσματα στην Αθήνα αποσύρονται από την αγορά βραχυχρονίων μισθώσεων και επανέρχονται στην αγορά μακροχρονίων μισθώσεων. Επί παραδείγματι, όσοι εκ των «κερδισμένων» διαμερισματούχων στην περιοχή Πλατεία Βάθης – Άγ. Κωνσταντίνος—όπου το μέσο εισόδημά τους από βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι € 702/μήνα ανά διαμέρισμα, σύμφωνα με την InsideAirbnb—κατορθώσουν να διασφαλίσουν μια τέτοια αλλαγή τού Κανονισμού (ή τουλάχιστον την ανοχή των άλλων διαμερισματούχων) τής κατά περίπτωση πολυκατοικίας, τότε θα έχουν διασφαλίσει εισόδημα πολλαπλάσιο από τις (χαμηλές) τιμές ενοικίων σε αυτήν την προφανώς υποβαθμισμένη (εν πολλοίς γκετοποιημένη) περιοχή, και μάλιστα μέσο εισόδημα ενδεχομένως υψηλότερο από το ως άνω (€ 702/μήνα ανά διαμέρισμα), λόγω αύξησης των τιμών διανυκτέρευσης ανά διαμέρισμα. Ήδη μάλιστα, σύμφωνα με τηνAirDNA, η μέση τιμή/διανυκτέρευση (ADR) σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα (καταχωριζόμενα στις πλατφόρμες Airbnb και Homeaway) εμφανίζεται αυξημένη κατά +13% τον Ιανουάριο 2020 (από € 46/διανυκτέρευση τον Ιανουάριο 2019, σε € 52/διανυκτέρευση τον Ιανουάριο 2019) και κατά +12% Φεβρουάριο 2020 (από € 52/διανυκτέρευση τον Φεβρουάριο 2019, σε € 58/διανυκτέρευση τον Φεβρουάριο 2019), καθώς μειώνεται η προσφορά τέτοιων καταλυμάτων (Διάγραμμα 1) στο πλαίσιο ωρίμανσης της αγοράς διαμοιρασμού στην Αθήνα.

(ε) Ξενοδόχοι. Προφανώς, άλλοι κερδισμένοι από την ωρίμανση της αγοράς τουριστικών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης θα είναι οι ξενοδόχοι στην Αθήνα, δεδομένου ότι η συρρίκνωση της προσφοράς τέτοιων καταλυμάτων θα τους δώσει την δυνατότητα να επικεντρωθούν στην βελτιστοποίηση της τιμολογιακής τους πολιτικής, χωρίς πλέον υπερβάλλοντα ανταγωνιστικό τιμολογιακό «θόρυβο» (marketnoise) ή και αθέμιτο ανταγωνισμό από χιλιάδες τέτοια καταλύματα. Γενικά, ανάλογα με τον βαθμό συρρίκνωσης της προσφοράς διαμερισμάτων στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα το 2020-2021, οι τιμές μίσθωσης τέτοιων διαμερισμάτων μπορεί, στην καλύτερη περίπτωση, να συγκλίνουν με τις αντίστοιχες τιμές ξενοδοχείων, όπως π.χ. ήδη συμβαίνει στο Σαν Φρανσίσκο, Λος Άντζελες και Νέα Ορλεάνη, ή ακόμα οι πρώτες (τιμές Airbnb) να ξεπεράσουν τις δεύτερες (τιμές ξενοδοχείων) κατά μ.ο., όπως συμβαίνει σε κατ′ εξοχήν ώριμες αγορές, όπως π.χ. σε Μπαρσελόνα, Ώστιν, Σαν Ντιέγκο κ.τ.λ. Το πιθανότερο πάντως είναι ότι οι τιμές Airbnb στην Αθήνα θα κυμανθούν στο φάσμα 57% -77% των τιμών διανυκτέρευσης σε ξενοδοχεία, όπως συμβαίνει σε Λονδίνο (57%), Βενετία (63%), Σίδνεϋ (76%) και Άμστερνταμ (77%), σύμφωνα με την busbud.com, έναντι 51% που ήταν στην Αθήνα τον Ιούνιο 2019.

Σε κάθε περίπτωση, αναμένεται ευλόγως ότι ένα μέρος από τα συνολικά έσοδα της αγοράς βραχυχρονίων μισθώσεων στην Αθήνα, τα οποία ανήλθαν σε € 84 εκατομ. το 12μηνο Ιούνιος 2108 – Μάιος 2019, ήτοι 1.271.783 διανυκτερεύσεις επί μέση τιμή/διανυκτέρευση € 66 σε αυτόνομα καταλύματα στην ευρύτερη περιοχή των Αθηνών, θα «επιστρέψει» στα ξενοδοχεία κατά τα επόμενα χρόνια, καθώς θα αυξάνονται οι τιμές βραχυχρόνιας μίσθωσης των (εναπομενόντων) διαμερισμάτων στην αγορά διαμοιρασμού στην Αθήνα, και κατ′ επακολουθία θα μειώνεται η ζήτησή τους, με αποτέλεσμα όλο και περισσότερες διανυκτερεύσεις σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης να υποκαθίστανται από διανυκτερεύσεις σε ξενοδοχεία.

Αυτοί βέβαια που ενδεχομένως θα χάσουν από την εξελισσομένη ωρίμανση της αγοράς διαμοιρασμού στην Αθήνα κατά το 2020-2021, είναι εκείνοι εκ των μέχρι τούδε οικονομολογικώς «κερδισμένων» της Airbnb, που προσπορίσθηκαν μεν υψηλό εισόδημα ανά διαμέρισμα—π.χ. στο Γκάζι (€ 1.040/μήνα κατά μ.ο.)—αλλά ενδεχομένως θα εξαναγκασθούν για νομικούς λόγους να εγκαταλείψουν την επικερδή τους δραστηριότητα λόγω λυσιτελών αντιδράσεων από άλλους διαμερισματούχους τής κατά περίπτωση πολυκατοικίας. Επίσης, άλλοι χαμένοι από αυτήν την ωρίμανση, θα είναι πολλοί ξένοι τουρίστες στην Αθήνα, που ενδεχομένως θα δουν τις τιμές βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως και τις αντίστοιχες τιμές των ξενοδοχείων, να αυξάνονται, καθώς θα μειώνεται έτι περαιτέρω η προσφορά διαμερισμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, με θετικά όμως αποτελέσματα (αύξηση τουριστικού συναλλάγματος) για την Ελληνική Οικονομία.

Αυτορρύθμιση της Αγοράς Airbnb

Σε αυτό το πλαίσιο, για να είναι οικονομικά αποτελεσματική και επωφελής η κρατική ρύθμιση των βραχυχρονίων μισθώσεων—νομοσχέδια, τροποποιητικές διατάξεις και διευκρινιστικές υπουργικές εγκύκλιοι—ενδείκνυται να είναι όχι μονοσήμαντη αλλά πολυσήμαντη, δηλαδή να αποβλέπει όχι μόνον στο να καταργήσει τον αθέμιτο ανταγωνισμό που ο ξενοδοχειακός κλάδος υφίσταται από διαμερισματούχους, αλλά και να διαφυλάξει και προαγάγει την θετική συμβολή τής αγοράς διαμοιρασμού στην οικονομία των Αθηνών και εν γένει στην Ελληνική Οικονομία. Ενδεικτικά, συναλλαγματοβόρες περιοχές όπως τα Εξάρχεια και ο Νέος Κόσμος, αρχίζουν να έχουν συναλλαγματοφόρο αποτύπωμα, δεδομένου ότι τα έσοδα διαμερισματούχων στην τουριστική αγορά διαμοιρασμού σε αυτές τις περιοχές το 2019 ανήλθαν συνολικά, σύμφωνα με τηνInsideAirbnb, σε € 7.193.832 (€ 3.496.152 και € 3.697.680 αντίστοιχα) από 1.339 ενεργά αυτόνομα καταλύματα (779 και 620 αντίστοιχα), στα οποία έλαβαν χώρα 122.852 διανυκτερεύσεις (65.965 και 56.887 αντίστοιχα). Δηλαδή σε αυτές τις «πολυκατοικιακές» συνοικίες, εισέρρευσε ένα συναλλαγματικώς σημαντικό εισόδημα, σε σύγκριση μάλιστα με το αντίστοιχο από βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές πρώτης τουριστικής ζήτησης, όπως π.χ. στο Κουκάκι-Μακρυγιάννη (€ 5.516.352) και στην Πλάκα – Εμπορικό Τρίγωνο (€ 10.311.840).

Γενικά, στα θετικά της συμβολής της οικονομίας διαμοιρασμού στην Αθήνα, προσμετρώνται μεταξύ άλλων (α) η ανάσχεση μείωσης ενοικίων μετά τα μνημονιακά χρόνια της κρίσεως 2010-2016, (β) η ανάσχεση της υποβάθμισης γειτονιών στο κέντρο της Αθήνας, δια της εξωστρεφούς τουριστικοποίησής τους, όπως της περιοχής Πλατεία Βάθης – Άγιος Κωνσταντίνος, όπου 459 διαμερίσματα μετετράπησαν σε τουριστικά καταλύματα από διαμερισματούχους, με συνολικό εισόδημα € 2.632.824 το 2019, (γ) η κοινωνική διάχυση τουριστικού εισοδήματος, δεδομένου ότι οι διαμερισματούχοι είναι κατά κανόνα μικροεισοδηματίες ή και άνεργοι, και επομένως τα έσοδά τους από βραχυχρόνιες μισθώσεις της ιδιοκτησίας τους κατευθύνονται, κατά κανόνα, στην αγορά προϊόντων και υπηρεσιών πρώτης ανάγκης, ειδικά μάλιστα σε μια εποχή που όλο και περισσότερα ξενοδοχεία στην Αθήνα περιέρχονται υπό ξένη εταιρική ιδιοκτησία, (δ) η προαγωγή της εξωστρεφούς επιχειρηματικότητος, δεδομένου ότι τα συνολικά ετήσια έσοδα (€ 84 εκατομ., ως άνω) των εν λόγω διαμερισματούχων συνιστούν εισροή συναλλάγματος στην οικονομία των Αθηνών και στην Ελληνική Οικονομία ευρύτερα. Επομένως, πέραν των άμεσων (μετρήσιμων και βραχυχρόνιων) οικονομικών οφελών της, η οικονομία διαμοιρασμού στην Αθήνα έχει σημαντικά έμμεσα (μη-μετρήσιμα και μακροχρόνια) οφέλη, αφού λειτουργεί μεταξύ άλλων ως «σχολείο» εξωστρεφούς επιχειρηματικότητος για χιλιάδες διαμερισματούχους, όπου μαθαίνουν βιωματικά να προωθούν την ιδιοκτησία τους στη διεθνή τουριστική αγορά και να εξυπηρετούν (και να εισπράττουν από) ξένους τουρίστες. Δεν θα αποτελέσει επομένως έκπληξη εάν κάποιοι από αυτούς τους διαμερισματούχους εξελιχθούν σε επιτυχημένους ξενοδόχους ή εξαγωγείς ελληνικών προϊόντων και υπηρεσιών στο ορατό μέλλον.

Συγκεφαλαιωτικά,η αγορά Airbnb τείνει σε αυτορρύθμισή της, ήτοι αυτοπεριορισμό, ξεκαθάρισμα (marketshakeout) και ωρίμανσή της. Υπό αυτό το πρίσμα, εξηγείται εν μέρει η δυστοκία του Ελληνικού Κράτους να παρέμβει καθοριστικά προς ολιστική θεσμική (νομοθετική-διοικητική) ρύθμισή της: Δεν υφίσταται επιτακτική πολιτική ανάγκη να διορθωθεί παρεμβατικά ένας κλάδος που εν πολλοίς αυτοδιορθώνεται από τις τάσεις της ίδιας της αγοράς (Διάγραμμα 1, κόκκινη γραμμή)—πέρα βέβαια από έναν αυτονόητο οικονομικό έλεγχο και στοιχειώδη φοροδοσία αυτής της αγοράς (δια της ΑΑΔΕ), αλλά σε κάθε περίπτωση σε ήπιο βαθμό, αφού πρόκειται περί νέου κλάδου της αγοράς. Υπό το ίδιο πρίσμα, διαφαίνονται και οι αρνητικές εξελίξεις (ήτοι ανάσχεση περαιτέρω ανάπτυξης) που αντιμετωπίζει η Airbnb για την επικειμένη είσοδό της στη Χρηματιστηριακή Αγορά(Διάγραμμα 2, κόκκινη γραμμή). 

Το παρόν άρθρο δημοσιεύεται για ενημερωτικούς μόνον σκοπούς (όχι κτηματομεσιτικούς, εμπορικούς, επενδυτικούς ή άλλους): Οι ως άνω εμπεριεχόμενες αναλύσεις και εκτιμήσεις δεν αποτελούν συμβουλή, εισήγηση, πρόταση, προτροπή ή σύσταση για την πραγματοποίηση οποιασδήποτε συναλλαγής ή επένδυσης στον κτηματομεσιτικό, κατασκευαστικό, τουριστικό ή οποιονδήποτε άλλο τομέα οικονομικής δραστηριότητος. Επομένως, η HuffPost και ο συντάκτης του άρθρου δεν φέρουν οποιαδήποτε ευθύνη για τυχόν επενδυτικές, εμπορικές ή εν γένει συναλλακτικές αποφάσεις που τυχόν ληφθούν υφ′ οιουδήποτε βάσει της αναλύσεως και των εκτιμήσεων που εμπεριέχονται στο άρθρο.

Αυτό το άρθρο αποτελεί προσαρμοσμένο απόσπασμα της μη-εμπορικής ομότιτλης μονογραφίας, που είναι δωρεάν αναγνώσιμη και προσκτήσιμη (freelyreadable/downloadable) σε αρχείο pdf, με σχετικούς πίνακες, διαγράμματα και υποσημειώσεις προς περαιτέρω στατιστική τεκμηρίωση, εδώ.

Κοινοποίηση


Τα σχόλια είναι απενεργοποιημένα.